Cédula de habitabilidad denegada: causas y cómo solucionarlo

Cuando se espera obtener una cédula de habitabilidad y ésta es denegada, pueden surgir dudas, frustración e incluso preocupación legal. La cédula de habitabilidad es un documento clave para poder alquilar, vender o simplemente habitar legalmente una vivienda. 

En esta guía completa te explicaré por qué puede ser rechazada, qué pasos debes seguir para solucionarlo, y cómo puedes prevenir futuras denegaciones. Gracias a los consejos de los arquitectos de Arkespai, web especializada en servicios de Arquitectura Legal en Valencia, que nos han ayudado mucho para realizar esta guía. Ya sea que estés reformando una propiedad, comprando una vivienda antigua o simplemente renovando documentación, aquí encontrarás respuestas claras y útiles para actuar con seguridad.

Causas comunes por las que se deniega una cédula de habitabilidad

Las autoridades municipales pueden denegar una cédula de habitabilidad por deficiencias técnicas, legales o urbanísticas. La razón más frecuente es que la vivienda no cumpla con los requisitos mínimos establecidos por la normativa autonómica correspondiente, nos aclaran desde ARKespai. Por ejemplo:

• Superficie mínima insuficiente, tanto de la vivienda como de las estancias esenciales como dormitorios y baños.

• Falta de ventilación o iluminación natural adecuada, especialmente en estancias que lo requieren como dormitorios o salones.

• Instalaciones eléctricas, de fontanería o sanitarias en mal estado o no reglamentarias.

• Altura libre inferior a la exigida en techos habitables.

• Obras ejecutadas sin licencia, cambios estructurales no regularizados o alteraciones no inscritas en el catastro o registro.

• Infracciones urbanísticas pendientes de resolución o expedientes abiertos por parte del ayuntamiento.

En ocasiones también puede tratarse de una documentación incompleta o incorrecta, como un informe técnico mal elaborado o planos desactualizados.

Qué hacer si te han denegado la cédula de habitabilidad

Recibir la resolución negativa no significa el final del camino. El primer paso es analizar detenidamente el informe técnico o administrativo en el que se basa la denegación. Este documento indicará con precisión los incumplimientos detectados.

A partir de ahí, lo recomendable es contratar a un arquitecto o aparejador colegiado que pueda realizar una visita técnica a la vivienda y valorar las deficiencias señaladas, nos explican desde la web especializada en servicios de Arquitectura Legal ARKespai. Este profesional te orientará sobre las posibles soluciones: desde pequeñas reformas (como cambiar una ventana para mejorar la ventilación) hasta trámites legales más complejos (como legalizar una ampliación).

Si las reformas o correcciones son viables, deberás llevarlas a cabo y posteriormente solicitar un nuevo informe de habitabilidad, aportando toda la documentación actualizada. En caso de discrepancias técnicas o errores en la inspección, también es posible presentar alegaciones o interponer un recurso de reposición o contencioso-administrativo, dependiendo de la normativa autonómica aplicable.

Es importante tener en cuenta los plazos administrativos, ya que dejar pasar el tiempo sin actuar puede llevar al archivo definitivo del expediente o generar sanciones si se ocupa la vivienda sin cédula.

Guía breve para prevenir la denegación de una cédula de habitabilidad

Prevenir una denegación es más fácil que solucionarla. El primer paso es asesorarte antes de comprar o rehabilitar una vivienda, especialmente si es antigua o ha sufrido reformas previas. Consulta siempre con un técnico cualificado que verifique si cumple los requisitos mínimos.

Antes de solicitar la cédula, asegúrate de que:

• La vivienda figura correctamente inscrita en el registro y catastro.

• Las instalaciones básicas están en condiciones adecuadas y actualizadas.

• No existen infracciones urbanísticas ni sanciones pendientes.

• Cuentas con un informe técnico favorable y con planos actualizados y coherentes con la realidad física del inmueble.

Evita realizar obras sin licencia o asesoramiento técnico, ya que incluso cambios aparentemente menores pueden afectar la habitabilidad legal del inmueble.