Diferencias entre una cédula de habitabilidad y una licencia de primera ocupación
El papeleo administrativo para adquirir una casa o renovarla suele hacerse muy cuesta arriba, y es cierto que hay que conocer en profundidad qué documentos hace falta tramitar con las administraciones para poder tener los papeles en regla a la hora de habitar o poner en alquiler cualquiera de nuestras viviendas.
Una de las dudas más habituales en este área es la de la utilidad y la obligatoriedad de contar con una cédula de habitabilidad o una licencia de primera ocupación para nuestra vivienda, pues son muchos los que confunden ambos trámites.
La finalidad de este artículo es exponer para qué sirve cada uno de estos documentos esenciales en el ámbito inmobiliario, cuáles son sus similitudes, diferencias y en qué momento se presenta la necesidad de adquirir cada uno para poder empezar a habitar, reformar o vender un inmueble.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La definición más básica que puede hacerse para explicar que es una cédula de habitabilidad es: el documento que se obtiene como acreditación de que cierto inmueble cuenta con todos los requisitos técnicos, sanitarios e higiénicos mínimos para su habitabilidad.
Este documento también acredita que dicha vivienda se encuentra en condiciones de contratar cualquier tipo de suministro eléctrico, de gas, de aguas potables y otros, y que, por tanto, es legal su ocupación.
En definitiva, esta cédula de habitabilidad es el documento legal que da permiso a ciertos individuos para establecerse en una vivienda.
Dicho proceso se determina siempre por un análisis que debe realizar ya sea un arquitecto o un aparejador, pues son ellos quienes estudian las condiciones de la vivienda y dan el visto bueno del estado del inmueble.
Por lo general, para poder certificar la legalidad de esta vivienda en la cédula de habitabilidad se deberán cumplir los requisitos de superficie útil, de los equipamientos correctos establecidos y cualquier otro que exija la autoridad competente de cada comunidad autónoma.
Este es el mayor condicionante a tener en mente, pues cada cédula de habitabilidad dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Esto significa que serán los ayuntamientos regionales quienes establezcan estas variantes y quienes exijan unos requisitos u otros para la presentación de la cédula de habitabilidad.
Como punto final existen tres tipos de cédulas de habitabilidad:
- La cédula de habitabilidad de primera ocupación.
- La cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación.
- La cédula de habitabilidad de segunda ocupación.
¿Qué es la licencia de primera ocupación?
Partiendo de la última idea del punto anterior podemos deducir que la licencia de primera ocupación es un tipo de cédula de habitabilidad.Sin embargo, no hay que confundirlas enteramente, ya que por lo general esta licencia de primera ocupación sustituye a la cédula de habitabilidad.
Esto es porque la licencia de primera ocupación no solo acredita la legalidad de la vivienda, sino que, además, pone en manifiesto cualquier tipo de obra o cambio estructural que se haya realizado en el inmueble. Es imprescindible, también, para efectuar la escritura pública de la vivienda, pues de no contar con esta acreditación se darían problemas a la hora de legalizarla o de inscribirla en el registro de la propiedad.
Está licencia de primera ocupación, por tanto, será un documento expedido por las administraciones en el cual se establezca la condición de la construcción de la vivienda y en el que se estipule qué tipo de proyecto técnico o de obra se realizó en su momento y si este se acoge legalmente o no a la normativa urbanística.
De este modo, una de las funciones básicas de la licencia de primera ocupación es certificar que el inmueble cumple con los requisitos de seguridad y de salubridad.
Por tanto, la conclusión que puede establecerse es que mientras que la cédula de habitabilidad acredita esta misma habitabilidad en una vivienda antigua, ya sea de primer uso o que ya ya ha sido ocupada previamente, una licencia de primera ocupación autorizará el primer uso de la vivienda una vez que se haya determinado que su estructura se ajusta al proyecto de obra conforme a las leyes vigentes.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: ¿cuál necesito?
Una vez entendidas las funciones básicas de cada documento mencionado anteriormente se pueden establecer distintas diferencias dependiendo de las necesidades que se tengan.
Si la intención es la de poner en alquiler o en venta la vivienda o dar de alta servicios básicos como el gas, la luz o el agua, entonces se deberá solicitar la cédula de habitabilidad.
Si, por contra, lo que se quiere es dar de alta la vivienda como un inmueble habitable, realizar obras para cambiar la configuración o el uso estructural del inmueble o rehabilitar el lugar, entonces se deberá solicitar la licencia de primera ocupación. Esto es esencial si, además, se quiere efectuar una compraventa de dicho local, pues este trámite quedará totalmente invalidado por los tribunales de darse el caso de poner en venta un inmueble que no cuente con una licencia de primera ocupación.
Aun así, de tener dudas sobre qué documentos legales se deben presentar en una situación de obras, modificación o puesta en venta de una vivienda siempre se puede acudir a una agencia o empresa especializada en asuntos inmobiliarios, como ARKespai, quienes ofrecen asesoramiento en el ámbito de la adquisición de la cédulas de habitabilidad y te podrán poner en conocimiento acerca de todos los trámites necesarios a realizar sobre tu inmueble.
¿Es ilegal vivir sin una licencia de primera ocupación?
Como hemos comentado previamente, la función primordial de una licencia de primera ocupación pasa por acreditar que dicho inmueble constituye un lugar seguro para los individuos que se establezcan en su interior.
Esto implica que si no se cumplen unos mínimos de salubridad e higiene un inmueble no puede tratarse como una vivienda, ya que se no permite la contratación de los servicios básicos de telecomunicaciones, saneamientos, electricidad y demás en una casa que no tenga dicha licencia, y, como consecuencia, no se puede conceder la habitabilidad.
Por tanto, sí que se considera ilegal vivir sin la licencia de primera ocupación. Para poder afincarse en una casa esta debe contar con el certificado correspondiente de habitabilidad.
